Wersja twojej przeglądarki jest przestarzała. Zalecamy zaktualizowanie przeglądarki do najnowszej wersji.

Umowa deweloperska

Opublikowany 2016/02/28

Czyli na co warto zwrócić uwagę

Jeszcze kilka lat temu słyszeliśmy o aferach związanych z nieuczciwymi deweloperami. Gazety i telewizja informowały o ludzkich tragediach, niedokończonych inwestycjach lub stratach osób, które w wymarzone M zainwestowali oszczędności całego życia. Uzależnienia klienta od jakości solidności wykonawcy inwestycji, zdecydowanie poprawiły uregulowania systemowe wprowadzone przed trzema laty ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Dzięki przepisom nowego prawa klienci nabywający mieszkania od podmiotów działających w branży deweloperskiej są lepiej chronieni przed utratą pieniędzy w związku z ewentualnym fiaskiem inwestycji. Nie mniej, pomimo obostrzeń zagwarantowanych po stronie inwestora, którym w przypadku budowy w toku jest przyszły nabywca, pozostają jeszcze aspekty natury etycznej i zawodowej. Należy przez to rozumieć uczciwość dewelopera i kompetentne podejście do realizacji inwestycji, które to czynniki mogą mieć znaczenie przy niepowodzeniu budowy.

Pierwszą kwestią, którą trzeba zbadać, to czy deweloper posiada rachunek powierniczy. Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, które powinno uchronić nabywcę przed utratą wpłat w przypadku kłopotów finansowych dewelopera albo zaprzestania budowy. Wszystkie umowy deweloperskie, które zostały zawarte po wejściu w życie przepisów w/w ustawy (29.04.2012 r.!) muszą zawierać obowiązek przyjmowania wpłat przez dewelopera wyłącznie na specjalny rachunek powierniczy. Lepszą sytuacją dla klienta jest występowanie tzw. rachunku zamkniętego. Wtedy kolejne transze przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper otrzymuje kwoty dopiero po zakończeniu całej inwestycji. W rachunku otwartym przelew środków odbywa się na bieżąco po akceptacji banku i zakończenia kolejnych etapów inwestycji.

Ponadto deweloper ma obowiązek prowadzenia i przekazania klientowi tzw. prospektu informacyjnego. W tym dokumencie podaje się do wiadomości dane spółki oraz dotychczasowe inwestycje. Ponadto opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz głównego wykonawcę. Dla nabywcy mieszkania jest to główne źródło wiedzy na temat wykonanych i wykonywanych przez niego inwestycji. Dodatkowym instrumentem indywidualnego sprawdzenia dewelopera może być pozyskanie informacji o firmie w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze. Niestety nie jest to źródło, które daje 100-procent pewności, że firma będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję. Rzetelnego dewelopera poznamy po tym, że sam posiada certyfikaty w/w instytucji oraz umożliwi nam wgląd do dokumentów finansowych, które potwierdzą płynność finansową. Od naszego kontrahenta możemy zażądać sprawozdań finansowych firmy, jeśli chcemy dokładnie sprawdzić jego kondycję. Deweloper powinien dać nam także dostęp do innych dokumentów, m.in. decyzji o warunkach zabudowy (jeśli jest), pozwolenia na budowę, projektu budowlanego i księgi wieczystej nieruchomości. Tu warto jest zwrócić uwagę na podstawę wydania pozwolenia na budowę, które może być udzielone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania. O ile w obrocie rynkowym nie ma zasadniczej różnicy pomiędzy występowaniem planu miejscowego a warunkami zabudowy, o tyle może to mieć znaczenie dla zagospodarowania nieruchomości sąsiadujących. W przypadku występowania planu uchwalonego przez jednostkę samorządową (miasto lub gmina) mam zwykle pewność, co może powstać w najbliższym otoczeniu naszego miejsca zamieszkania. Taką informację otrzymamy analizując omawianą uchwałę zatwierdzonego  prawa miejscowego wraz z załącznikiem graficznym. Obecnie plany miejscowe są opracowane raczej kompleksowo dla dużej części osiedla lub dzielnicy, wiec przeznaczenie gruntów sąsiednich będzie tam również zapisane. W sytuacji realizacji inwestycji w oparciu o decyzję warunkach zabudowy, właściwie nie mamy wiedzy w zakresie potencjalnych możliwości zagospodarowania najbliższego sąsiedztwa. Oczywiście istnieją instrumenty pozwalające na oprotestowanie ewentualnych negatywnych inwestycji w naszym otoczeniu, jednak związana jest z tym pewna doza niepewności, którą należy wziąć pod uwagę przy ocenie inwestycji.

Kolejnym elementem, na który warto jest zwrócić uwagę, jest w jaki sposób deweloper finansuje inwestycję. Pomimo ogólnie panującego przekonania, pozytywną informacją jest zaciągnięcie przez dewelopera kredytu na budowę. Oczywistym jest, że taka instytucja jak bank, zanim udzieli wielomilionowego kredytu sprawdzi płynność dewelopera oraz zażąda przedstawienia kosztorysu, projektów, harmonogramu czy biznesplanu. Bank pełni też funkcję kontrolną nadzorując kolejne etapy inwestycji, gdyż od tego zależ wypłaty kredytu.

Kupując mieszkanie w danej miejscowości czy dzielnicy zwykle mamy możliwość potwierdzenia jakości wykonawstwa poprzez wizytację dotychczas zrealizowanych przez danego dewelopera inwestycji. Warto porozmawiać z osobami, które z danym deweloperem zawarły umowę. Wiele informacji możemy też znaleźć na forach internetowych, gdzie poruszane są wątki związane z inwestycjami. Nie trzeba jednak od razu zrażać się, w sytuacji nieprzychylnych komentarzy. Należy sprawdzić w jakim stopniu są one przydatne, względnie zweryfikować, gdyż wiele osób bezmyślnie wrzuca subiektywne odczucia, które niekoniecznie okazują się sprawiedliwe. Dlatego zachęcam aby osobiście porozmawiać z mieszkańcami, poznać z pierwszej ręki historię ich umowy w poprzednich inwestycjach.

Ze swojej praktyki mogę podpowiedzieć, że już sama wizytacja placu budowy daje duże wyobrażenie o wykonawcy. To jak wygląda teren wokół inwestycji, czy panuje tam porządek, czy budowa jest w toku, ile jest na budowie pracowników, sprzętu, świadczy o jakości pracy i zaangażowaniu w prowadzenie inwestycji.

Oczywiście nie ulega wątpliwości, że pewną niepisaną gwarancję daje nam status danego przedsiębiorcy, jego obecność na rynku i ilość wykonanych inwestycji. Jednak zwykle z dobrą renomą dewelopera związana jest także wyższa cena mieszkania, co jest naturalnym elementem konkurencyjnej gospodarki. Deweloper, który korzystnie prezentuje się na rynku, zwykle buduje w atrakcyjnych lokalizacjach, z lepszej jakości materiałów. Ponieważ zatrudnia wysokiej klasy specjalistów, architektów, budowlańców, koszty prowadzenia jego działalności również są wyższe, co z kolei implikuje ceny mieszkań.

Dlatego warto we własnym zakresie ocenić czy dany deweloper jest wiarygodny czy jego działalność nie wskazuje tzw. przerostu formy nad treścią. Przepych i zbytek widoczny w siedzibie przedsiębiorcy w porównaniu z niską jakością materiałów i wykonawstwa powinien dać nam wiele do myślenia. Sprawdzenie ukończonych inwestycji oraz duża liczba niesprzedanych lokali także może świadczyć o barierze popytu ze strony potencjalnych nabywców. Wówczas warto dowiedzieć się jakie są tego powody?.

Niezaprzeczalnie pewną pomocą mogą służyć profesjonalni uczestnicy rynku nieruchomości jak prawnicy, budowlańcy czy rzeczoznawcy majątkowi, którzy pomogą w podjęciu właściwej decyzji przy zakupie mieszkania na każdym rynku, również pierwotnym.

Osobiście zwykle zalecam swoim klientom rozważny zakup mieszkania właśnie na rynku pierwotnym. Inwestycja w nowy lokal jest szczególnie korzystniejsza w przypadku dużych aglomeracji, gdzie ceny mieszkań na rynku wtórnym niejednokrotnie niewiele odbiegają od cen mieszkań deweloperskich. Z pewnością oszczędzimy nas prowizji pośrednika. W tym przypadku jednak ważny jest także inny czynnik – brak konieczności ponoszenia nakładów na usunięcie istniejącego wykończenia. Nabywając lokal na rynku pierwotnym mamy do czynienia z tzw. stanem deweloperskim, czyli bez wykończenia wewnętrznego. Wówczas możemy bardzie swobodnie kształtować układ i wykończenie naszego mieszkania. Ogólnie rzecz ujmując stan deweloperski obejmuje mury, stropy, instalacje, tynkowanie oraz stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne. Innym określeniem stosowanym w umowach deweloperskich jest wykończenie pod klucz, które z reguły powinno oznaczać mieszkanie gotowe do wprowadzenia. Dlatego z punktu widzenia nabywcy ważne jest, aby w umowie dokładnie został opisany standard wykończenia mieszkania. Nie ma bowiem prawnej definicji tych terminów i w tym zakresie może nasz czekać niespodzianka.  Akt notarialny musi zawierać położenie, piętro, ilość i rodzaj pomieszczeń oraz ich powierzchnię (pokój, kuchnia, łazienka, wc, garderoba itd.). Do umowy powinien być załączony rysunek (rzut) lokalu, w tym lokalizacja obrębie budynku, usytuowanie piwnic, garażu, balkonu.

Ostateczna umowa przekazująca mieszkanie może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania. W teorii powyższe oznacza, że wykonawca otrzymał pozwolenie na użytkowanie od organu nadzorującego budowę. Po zakończeniu budowy następuje odbiór wybudowanego dla nas mieszkania na podstawie protokołu z odbioru. Z praktyki wynika, że warto postarać się fachową pomoc, np. zaufanego budowlańca, która potrafi zawodowo spojrzeć na przekazywany lokal i dostrzec ewentualne niedociągnięcia.

Aby nieruchomość lokalowa stała się naszą własnością, lokal musi zostać wyodrębniony. Oznacza to, że lokal uzyskał zaświadczenie o samodzielności, czyli można dla niego założyć kartotekę lokalu w ewidencji gruntów i budynków oraz istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Zwykle założenie księgi wieczystej lokalowej następuje na podstawie umowy sprzedaży. Pamiętajmy jednak, że jeśli deweloper zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, która jest podstawą inwestycji, musi przedstawić zgodę swojego banku na bez ciężarowe wyodrębnienie naszego mieszkania jako osobnej nieruchomości. Tu ważna jest także hipoteka obciążająca grunt pod budynkiem, który zgodnie z prawem stanowić będzie część naszej własności. Dlatego hipoteka księgi gruntowej również powinna być czysta (nieobciążona). Podpisanie umowy kupna nieruchomości odbywa się przed notariuszem. Jeśli zaciągamy kredyt, po zakończeniu transakcji składamy wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku. Zalecam ubezpieczyć nieruchomość od ognia i zdarzeń losowych. Teraz zostaje nam wykończyć mieszkanie, wprowadzić się i czerpać przyjemność z posiadania.

Reasumując, pragnę podkreślić abyśmy zwracali uwagę na następujące czynniki:

  • doświadczenie dewelopera (analizujmy prospekt informacyjny, róbmy rekonesans),
  • płynność finansowa (czy deweloper nie ma zaległości finansowych lub przeciwko niemu nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne),
  • stan prawny działki (czy grunt jest obciążona służebnościami, hipotekami),
  • jakość i rodzaj materiału budowlanego,
  • plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących nieruchomości,
  • pozwolenie na budowę (czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia),
  • termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
  • finansowanie budowy (jaki kredyt i który bank prowadzi rachunek powierniczy),
  • współpraca z prawnikami i specjalistami rynku nieruchomości.

 

Pamiętajmy również, że umowa deweloperska to instytucja prawna i nabycie lokalu od firmy, która dopiero realizuje inwestycje stosując tzw. przedsprzedaż, powinna nazywać się właśnie umową deweloperską. Podejrzanym jest tytułowanie umowy inaczej (umowa budowlana, inwestycyjna etc.). Poza nazwą ważny jest element treści umowy, który powinien zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia prawa własności konkretnego lokalu. Nieuczciwy deweloper może w ten sposób chcieć ominąć przepisy ustawy deweloperskiej. Jest to o tyle dla niego wygodne, że nie realizuje wówczas wszystkich wytycznych związanych przepisami ustawy, która reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

   

    

Polityka cookies

Ten serwis korzysta z plików cookies do przechowywania informacji na twoim komputerze.

Czy akceptujesz?