Wersja twojej przeglądarki jest przestarzała. Zalecamy zaktualizowanie przeglądarki do najnowszej wersji.

Wycena nieruchomości rolnych część 2

Opublikowany 2016/02/28

Elementy determinujące cenę rynkową

Podstawową definicję nieruchomości rolnej, w polskim prawodawstwie podaje kodeks cywilny w art. 461. Są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem według kodeksu kryterium wyodrębniające nieruchomość rolną jest jej sposób wykorzystywania. Ustawa wskazuje przy tym, że nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej. Nieruchomością rolną będzie zatem grunt wykorzystywany do uprawy, hodowli zwierząt, produkcji sadowniczej lub ogrodniczej, do prowadzenia gospodarstwa rybnego, a także grunt, na którym możliwe jest prowadzenie tych rodzajów działalności. W celu ustalenia istnienia owej możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne mogą być zapisy w ewidencji gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego. Należy także mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 2 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych według których gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty:

  • określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
  • pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
  • pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • torfowisk i oczek wodnych;
  • pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

W polskiej rzeczywistości przestrzennej pozbawionej regulacji prawa miejscowego często o funkcji i możliwości wykorzystania gruntu decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na jej podstawie, po spełnieniu kilku warunków wynikających z prawa budowlanego każdy grunt nie objęty planem miejscowym ma szanse zostać przekwalifikowany na cele budowlane. Oczywiście wiąże się to występowaniem tzw. dobrego sąsiedztwa (czyli inne zabudowy w otoczeniu) oraz uzyskaniem warunków do podłączenia mediów. Poza tym decyzja nie może naruszać przepisów odrębnych. Tym samym w przypadku wielu nieruchomości na pozór rolnych mamy do czynienia z potencjalnym gruntem inwestycyjnym. Dlatego niezwykle ważne jest, aby w podejmowaniu decyzji o zbyciu lub kupnie gruntu uczestnikom rynku towarzyszył profesjonalny doradca z dziedziny nieruchomości np. rzeczoznawca majątkowy, który da nam gwarancję bezpiecznego wydatkowania lub satysfakcjonującego przysporzenia naszego majątku. Skoro artykuł dotyczy nieruchomości rolnych, nie będę zajmować się spekulacyjną stroną tego segmentu runku oraz skupię się na warunkach towarzyszących transakcjom pomiędzy rolnikami.

 W skład nieruchomości rolnych wchodzą:

1)    Grunty rolne

2)    Budynki i budowle rolnicze

Budynki rolnicze są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych.

Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak:

  • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,
  • płyty do składowania obornika,
  • silosy na kiszonkę,
  • silosy na zboże i paszę,
  • komory fermentacyjne,
  • zbiorniki biogazu.

3)    Rośliny:

  • uprawy i zasiewy są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie
  • plantacje kultur wieloletnich są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich
  • drzewa i krzewy

4)    Wody (w stawach i innych zbiornikach)

5)    Złoża kopalin pospolitych (kopalina lądowa, w szczególności piaski inne niż piaski formierskie i szklarskie, żwiry oraz niektóre kopaliny stałe - bazalt, granit, piaskowiec, gabro itp.

 

Każda wymieniona część składowa posiada odmienną specyfikę w zakresie cech fizycznych i ekonomicznych, a zatem odrębne warunki wyceny, podejścia i techniki szacowania. Ponieważ w tym artykule niemożliwe jest streszczenie wszystkich elementów tworzących nieruchomości rolne, ograniczę się w wskazana podstawowych aspektów wpływających na wartość rynkową i decyzję uczestników rynku.

Podstawowym kryterium oceny gruntu rolnego jest tzw. bonitacja, określająca wartość użytkowa przestrzeni rolniczej, która stanowi ocenę jakości gleby pod względem wartości użytkowej, uwzględniająca żyzność gleby, stosunki wodne w glebie, stopień kultury gleby i trudność uprawy w powiązaniu z agroklimatem, rzeźbą terenu oraz niektórymi elementami stosunków gospodarczych. Im wyższa klasa bonitacji tym lepsza gleba w każdym z rodzajów użytków: 

 Poza bonitacją, która najbardziej determinuje cenę i wartość nieruchomości rolnej, można wyróżnić szereg innych cech branych pod uwagę:

  • lokalizacja i położenie, otoczenie (np. niekorzystne jest sąsiedztwo ściany lasu, skąd mogą występować szkody łowieckie – dzika zwierzyna, która niszy uprawy)
  • różnorodność rodzajów użytków gruntowych

-        grunty orne,

-        sady,

-        łąki i pastwiska,

-        grunty pod stawami,

-        grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

  • różnorodność utworów tworzących glebę (gleboznawstwo)

-        bardzo lekkie - piaski słabogliniaste i luźne

-        lekkie - piaski gliniaste

-        średnie - gliny piaszczyste i lekkie oraz pyły gliniaste i lekkie

-        ciężkie - pyły ilaste i gliny piaszczysto-ilaste, ilaste, zwykłe, pylasto-ilaste

-        bardzo ciężkie - iły piaszczyste, ciężkie, pylaste i zwykłe

  • występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym: zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość.
  • wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej (melioracje, drogi),
  • możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania, które wprowadza element spekulacyjny np. cele rekreacyjne, sportowe, elektrownie wiatrowe, infrastruktura
  • inne (np. wielkość)

Dopiero szczegółowa analiza tych cech w połączeniu z cenami nieruchomości podobnych pozwoli na rzetelną ocenę konkretnego przypadku. Niestety nie ma jednolitych kryteriów do określenia wartości gruntu rolnego, tak jak nie ma na rynków dwóch identycznych nieruchomości. Podstawowa zasada dotycząca klasyfikacji ceny gruntu rolnego polega na ustaleniu, jakie cechy wpływają pozytywnie na ocenę danej nieruchomości na rynku. Im więcej walorów dodatnich tym wyższa powinna być cena.

   

    

Polityka cookies

Ten serwis korzysta z plików cookies do przechowywania informacji na twoim komputerze.

Czy akceptujesz?